「不動産の一物四価（いちぶつしか）」とは、ひとつの不動産（物件）に対して4つの異なる価格が存在するという考え方を表す言葉です。これは、日本の不動産評価における特徴で、同じ土地や建物でも、目的や評価主体によって異なる価格がつけられるということを意味しています。
一物四価の「四価」とは？
一般的には、以下の4つの価格を指します：
| 名称 | 説明 | 評価主体・用途 |
|---|---|---|
| ① 実勢価格（時価） | 実際の市場で取引される価格 | 不動産の売買において最も重要。需給や周辺状況に左右される |
| ② 公示地価 | 国土交通省が公表する標準地の価格 | 一般的な土地取引の目安、基準地価や路線価の参考にも |
| ③ 固定資産税評価額 | 市区町村が課税のために評価する価格 | 固定資産税や都市計画税の算出基準。時価の約70％程度 |
| ④ 相続税路線価 | 国税庁が毎年公表する価格（主に路線価方式で算出） | 相続税や贈与税の課税評価額の基準。時価の約80％程度 |
具体例（イメージ）
仮に、ある土地の時価（実勢価格）が 1億円 の場合：
-
実勢価格（時価）：1億円
-
公示地価：9500万円前後（時価の95%前後）
-
相続税路線価：8000万円前後（時価の80%）
-
固定資産税評価額：7000万円前後（時価の70%）
※実際の比率はエリアや土地によって異なります。
なぜ価格が複数あるのか？
-
不動産は市場価格が常に変動するため、目的別に評価方法や基準を変える必要がある。
-
課税の公平性や取引の透明性を保つために、それぞれの価格が設けられている。
相続においてのポイント
相続や贈与の評価では「相続税路線価」が重要になります。時価より安く評価されるため、節税のチャンスにもなります。ただし、特例や減額制度を適用するには正確な評価と知識が必要です。